📌 서론: 가장 궁금한 실전 규제, 2년 실거주 의무를 파헤치다
서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서, 아파트 매매를 준비하는 실수요자들은 당장 무엇이 달라졌는지 혼란스러울 수밖에 없습니다. 토허구역의 핵심 규제는 바로 '2년 실거주 의무'입니다.
이 글에서는 토지거래허가구역 내 아파트를 매매할 때 반드시 알아야 할 **실거주 의무, 전세 금지** 등 가장 강력하고 실질적인 규제들을 Q&A 형식으로 정리하고, 매매 절차와 위반 시 벌칙까지 자세히 안내해 드립니다.
1. 핵심 규제 Q&A: '2년 실거주 의무'와 '전세 금지'
Q1. 토지거래허가구역 아파트는 무조건 2년 실거주해야 하나요?
A. 네, 원칙적으로 그렇습니다. 허가를 받아 주거용 토지(아파트 포함)를 취득했다면, 취득일(등기일)로부터 2년간 본인이 직접 거주해야 합니다.
- 목적: 오직 실거주 목적으로만 거래를 허용하고 투기 목적의 거래(갭투자)를 차단하기 위함입니다.
- 실거주 주체: 허가를 받은 매수자 본인 또는 **세대원**이 거주해야 합니다.
Q2. 갭투자가 불가능한 이유, 전세도 못 놓나요?
A. 네, 사실상 불가능합니다. 실거주 의무가 있기 때문에 해당 아파트를 취득 후 **임대를 놓는 행위(전세, 월세 등)는 명백한 이용 의무 위반**이 됩니다. 즉, 전세보증금을 끼고 집을 사는 갭투자가 원천적으로 차단됩니다. (근거: 동아일보 등 다수 보도)
Q3. 실거주 2년을 지킬 수 없는 부득이한 예외 사유는 없나요?
A. 일부 예외가 있지만, 매우 제한적입니다. 부득이한 사유가 인정될 경우에만 지자체장의 판단에 따라 허가가 가능합니다. 실무적으로 가장 많이 문의되는 예외는 다음과 같습니다.
- 기존 임차인 잔존 시: 기존 세입자의 전세 계약 기간이 **3개월 이내**로 남아있는 경우 등은 실거주를 위한 통상적인 유예기간으로 인정되어 허가가 날 수 있습니다. 이 경우 임대차 종료 확인서 등 객관적인 소명 서류가 필수입니다. (근거: 한겨레 등 보도)
- 매매 예외 대상: 경매를 통한 낙찰, 청약 당첨 아파트, 재건축 조합이 판매하는 보류지 등은 토지거래 허가 대상에서 제외됩니다. (근거: 매일경제 등 보도)
Q4. 이전에 집이 있었는데, 토허구역 아파트를 추가로 사도 되나요?
A. 가능하지만, 기존 주택 처분 의무가 발생합니다. 유주택자가 토허구역 내 주택을 추가로 매수할 경우, 관할 지자체가 정한 기간 내에 **기존 주택을 매매(처분) 또는 임대**한다는 계획을 제출하고 실제로 이행해야 합니다. 처분 기한은 통상적으로 **허가일로부터 6개월 이내**가 기준이 됩니다. (근거: 강남구청, 서초구청 등 지자체 업무처리 기준)
2. 토지거래허가 신청 및 매매 절차
토허구역 내 아파트를 매매하는 절차는 일반 매매와 달리, 계약 체결 이전에 **관할 시·군·구청의 허가**를 먼저 받아야 합니다.
① 허가 신청 시 필요한 주요 서류
토지거래허가 신청 시 매도인과 매수인이 공동으로 관할 구청에 서류를 제출해야 합니다. 매수인의 실거주 목적을 증명하는 서류가 핵심입니다.
- 토지거래계약허가 신청서 (매도인·매수인 공동 작성)
- 토지이용계획서 (취득 목적 상세 기재)
- 토지취득자금 조달계획서 (자금 출처 명시)
- 주민등록등본, 가족관계증명서, 세대원 전체의 개인정보 제공 동의서
- (기존 주택 보유 시) **주택 추가 취득 사유 등 소명서**
- (임차인 잔존 시) **임대차계약 종료 확인서** 등
② 처리 기간 및 유의사항
신청서 접수 후 허가 여부는 통상 **15일 이내**에 통보됩니다.
허가서를 받은 후 계약을 체결하고,
**허가일로부터 4개월 이내**에 잔금 납부 및 소유권 이전 등기를 완료하고 실거주를 시작해야 합니다.
(근거: 강남구청 등 지자체 매뉴얼)
3. 이용 의무 위반 시 벌칙: 이행강제금
실거주 약속을 지키지 않을 경우 강력한 벌칙이 부과됩니다.
✅ 실거주 의무 위반의 종류와 강제금
허가받은 목적대로 이용하지 않거나 무단으로 임대를 놓는 등의 행위가 적발될 경우, 지자체의 **시정명령**이 내려지며 이를 이행하지 않으면 **이행강제금**이 부과됩니다.
- 무단으로 이용 목적 변경: 취득가액의 **5%**
- 허가받은 목적 외로 이용(임대 포함): 취득가액의 **7%**
- 이용하지 않거나 방치: 취득가액의 **10%** (근거: 제주일보 등 보도, 국토계획법 시행령)
이행강제금은 **시정명령이 이행될 때까지** 매년 반복해서 부과될 수 있으므로, 토허구역 내 주택 매수는 반드시 **실거주 목적**으로만 접근해야 합니다.