🔍 1. 지정 지역 및 기간: 내가 사는 곳이 토허구역인가요?
10.15 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역과 경기도 일부 지역이 대규모 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되었습니다. 규제지역 내 부동산 거래를 앞두고 있다면, 해당 지역과 지정 기간을 정확히 확인하는 것이 필수입니다.
✅ 서울 전역 및 경기 12곳
이번에 토지거래허가구역으로 새롭게 묶인 지역은 다음과 같습니다.
- 서울시: 25개 자치구 전역 (기존 강남3구, 용산구, 주요 재건축 단지 포함)
- 경기도: 과천시, 광명시, 성남시 (분당구·수정구·중원구), 수원시 (영통구·장안구·팔달구), 안양시 (동안구), 용인시 (수지구), 의왕시, 하남시 등 총 12개 지역
⏰ 토지거래허가구역 지정 기간 및 효력 발생 시점
토지거래허가구역 지정은 관보 공고일로부터 5일 후 효력이 발생하며, 지정 기간은 법정 최대 5년 내에서 설정됩니다.
| 구분 | 적용 내용 |
|---|---|
| 효력 발생일 | 2025년 10월 20일 (월) |
| 지정 기간 | 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 |
🌐 2. 토허구역 여부 확인 방법: '토지이음' 활용하기
해당 토지나 아파트가 정확히 토지거래허가구역에 포함되는지 확인하는 가장 공식적이고 쉬운 방법은 국토교통부의 토지이음 시스템을 이용하는 것입니다.
① 토지이용계획 확인원 열람
토지이음(eum.go.kr) 홈페이지에 접속하여 주소를 입력하면 해당 토지의 토지이용계획 확인원을 열람할 수 있습니다. 이 확인원 내 ‘지역지구 등 지정 여부’ 항목에서 해당 지번이 토지거래허가구역으로 지정되었는지 여부를 명확하게 확인할 수 있습니다.
② 관할 지자체 문의
보다 구체적이고 실무적인 사항(예: 정확한 적용 면적, 허가 절차 등)은 해당 구청 또는 시청의 토지정보과, 부동산정보과 등 관련 부서에 직접 문의하여 확인하는 것이 가장 정확합니다.
⚠️ 3. 중요한 예외 규정: 적용 시점과 계약금 기준
이번 토지거래허가구역 지정 이전에 이미 매매 계약을 진행한 경우, 소급 적용되는지 여부가 가장 중요합니다. 법적 안정성 차원에서 규제 효력 발생 시점을 기준으로 예외가 인정됩니다.
① 토지거래 허가 의무가 면제되는 경우
새롭게 지정된 토허구역 내 아파트라도 다음과 같은 경우에는 허가를 받을 의무(및 2년 실거주 의무)가 부과되지 않습니다.
- 적용일 전 계약: 2025년 10월 20일 이전에 매매 계약을 체결한 경우.
- 취득세 중과 예외: 규제지역 지정 공고일(10월 16일) 전까지 매매계약을 체결하고 **계약금을 지급**한 사실이 확인되는 경우 취득세 중과가 적용되지 않습니다. (근거: 국세청 FAQ)
② '유동적 무효' 상태의 계약 유의점
토지거래허가구역으로 지정된 후, 허가를 받기 전에 매매계약을 체결하면 해당 계약은 원칙적으로 **'무효'** 상태가 됩니다. 이를 **'유동적 무효'**라고 부릅니다. (근거: 대법원 판례)
- 계약 해제: 이 상태에서는 계약금만 주고받은 상태라면, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
- 허가 필수: 매매계약이 유효하게 확정되기 위해서는 **반드시 관할 관청의 허가**를 받아야 합니다. 허가 없이는 소유권 이전이 불가능합니다.
따라서 20일 이후부터는 계약금 지급 여부와 관계없이 **계약 체결 전 허가**를 먼저 받는 것이 가장 안전하며 필수적인 절차임을 명심해야 합니다.